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Notarbestätigung als Finanzierungshilfe

Welche Kostenfallen bei der Immobilienfinanzierung auf den Unternehmer warten, zeigt unser Praxisfall

Eigentlich war alles professionell und durchdacht geplant – dachte Bernhard W. zumindest. Der Unternehmer aus NRW wollte seine bis gemietete Immobilie zu "einem vertretbaren Preis" kaufen – ein Preis, den die langjährige Hausbank auch bereit war zu finanzieren. Erst als eine Mitarbeiterin des den Kaufvertrag beurkundenden Notariats W. mitteilte, dass die Hausbank aufgrund der "fehlenden Bestätigung der Grundschuldeintragung" durch das zuständige Amtsgericht die fällige Kaufpreiszahlung nicht bereitstellen kann, wurde er hellhörig. Denn eines war W. durchaus klar: Eine solche Verzögerung würde ihn Verzugszinsen kosten, die bei dem in Frage stehenden Finanzierungsbetrag von immerhin rund 600.000 Euro ein paar 1.000 Euro ausmachten.

Bei der Finanzierung einer Immobilie sollten zukünftige Eigentümer daher nicht nur auf Effektivzinssätze, auf Zinsbindungen oder auf die Höhe der Zins- und Tilgungsraten achten – sondern ebenso auf ein wichtiges Datum im Kaufvertrag: Gemeint ist der Termin der Kaufpreiszahlung oder – beim Bau eines Gebäudes – der Termin der ersten Kaufpreisrate. Dabei kann es zu der unangenehmen Situation kommen, dass die jeweilige Zahlung bereits erfolgen muss, obwohl das längst beantragte Bankdarlehen noch gar nicht zur Verfügung steht. Die Gründe für diese Verzögerung können einerseits in der Bearbeitungsdauer des jeweiligen Kreditgebers liegen, andererseits aber auch, wie im dargestellten Fall bei W., durch eine offensichtliche Arbeitsüberlastung und der somit noch nicht erfolgten Eintragung der obligatorischen Grundschuld beim zuständigen Amtsgericht verursacht sein. Da es ohne Grundschuld aber in aller Regel kein Darlehen gibt, liegt der sprichwörtliche "schwarze Peter" beim Kunden als Kreditnehmer.

Bankseitig ist diese Vorgehensweise nachvollziehbar: Wegen der meist hohen Finanzierungsbeträge bei Grundstücken und Immobilien wollen Kreditinstitute natürlich Risiken vermeiden, die bei einer Darlehensauszahlung ohne gleichzeitige Kreditsicherheit nun einmal entstehen können. Kommt es also tatsächlich zu einer derartigen Zahlungsverzögerung, kann es durch die dann zu leistenden Verzugszinsen für den Kreditnehmer teuer werden.

Ranggerechte Grundschuld

Diese möglichen Mehrkosten lassen sich aber bei geschickter Planung vermeiden: Klärt der Bauherr oder Käufer mit dem beurkundenden Notar rechtzeitig die Einzelheiten einer so "Notarbestätigung", besteht ausreichend Zeit zum Handeln. Der Notar erklärt gegenüber der finanzierenden Bank, dass nach seinem Kenntnisstand einer Eintragung der Grundschuld im Grundbuch des zuständigen Amtsgerichts an "ranggerechter Stelle" nichts im Wege steht. Dazu hat er sich dort sowohl das Grundbuch als auch die entsprechenden Grundakten angesehen und entsprechend geprüft. Diese Notarbestätigung reicht dann meist aus, um die rechtzeitige Darlehensauszahlung durch die finanzierende Bank zu veranlassen. Die rechtliche Grundlage einer Notarbestätigung befindet sich übrigens im § 20 der Bundesnotarordnung. Danach gehört zu den Aufgaben der Notare unter anderem die Ausstellung sonstiger Bescheinigungen über amtlich von ihnen wahrgenommene Tatsachen.

Allerdings kann der Notar unter Umständen schadensersatzpflichtig werden, wenn ihm bei der Durchsicht der Grundakten ein Fehler unterläuft. So kann sich etwa bereits ein Antrag zur Eintragung eines anderen Grundpfandrechtes im Arbeitsgang des Amtsgerichtes befinden, was möglicherweise übersehen wird. Vor diesem Hintergrund sollte die Notarbestätigung also lediglich als Hilfsmittel eingesetzt werden. Besser ist zweifellos die zeitgerechte Planung der jeweiligen Finanzierungsmaßnahme, die unter anderem die Bearbeitungszeiten der Bank und des Amtsgerichts ebenso berücksichtigt wie den Zahlungszeitpunkt an den Verkäufer der Immobilie.

Wenn es die Bonität des Darlehensnehmers oder gegebenenfalls einer ihm nahe stehenden Person erlaubt, kann eine noch nicht eingetragene Grundschuld im Einzelfall auch mit Hilfe einer zeitlich und in ihrer Höhe exakt definierten Bürgschaft ersetzt werden. Die "Werthaltigkeit" einer solchen Bürgschaft sollte bei dieser Variante naturgemäß außer Frage stehen. Im beschriebenen Fall entschied sich Unternehmer W. für die Notarbestätigung mit der Folge der termingerechten Darlehensauszahlung.

Autor: Michael Vetter

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